（2021年7月23日）

尊敬的張勇副主任、李超副主席，尊敬的昆林書記，各位領(lǐng)導(dǎo)，各位嘉賓，女士們、先生們：

　　大家上午好！很高興再次參加中國REITs論壇年會，也非常榮幸與中國REITs論壇、蘇州市人民政府、中國建設(shè)銀行共同舉辦本屆年會。在此，我謹(jǐn)代表上海證券交易所，對大家的到來表示熱烈的歡迎！

　　開展基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)，是貫徹落實(shí)黨中央、國務(wù)院關(guān)于防風(fēng)險(xiǎn)、去杠桿、穩(wěn)投資、補(bǔ)短板決策部署，深化金融供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，強(qiáng)化資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)能力，進(jìn)一步創(chuàng)新投融資機(jī)制的一項(xiàng)重要舉措。去年4月30日基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域公募REITs試點(diǎn)通知發(fā)布以來，在國家發(fā)改委、各地政府的悉心指導(dǎo)和大力支持下，上交所按照中國證監(jiān)會統(tǒng)一部署，全力以赴抓好試點(diǎn)的落實(shí)落地工作。隨著6月21日首批5只產(chǎn)品正式上市，上交所基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs試點(diǎn)工作實(shí)現(xiàn)了“四穩(wěn)”——平穩(wěn)上市、平穩(wěn)交易、平穩(wěn)運(yùn)行、平穩(wěn)預(yù)期。試點(diǎn)成效主要體現(xiàn)在三個方面：

　　一是集聚效應(yīng)初步顯現(xiàn)。首批試點(diǎn)項(xiàng)目共融資170億元，包括五大主流基礎(chǔ)資產(chǎn)類型，分布在三大重點(diǎn)區(qū)域，原始權(quán)益人涵蓋央企、地方國企以及外資企業(yè)，具有較強(qiáng)的示范性和代表性。

　　二是市場運(yùn)行平穩(wěn)有序。首批發(fā)行交易情況符合預(yù)期，投資者參與積極理性，發(fā)行市盈率整體超過15倍，二級市場流動性維持在較為合理的區(qū)間，日均換手率在0.8%左右，整體高于境外成熟市場。價(jià)格發(fā)現(xiàn)功能較為有效，引導(dǎo)資源合理配置的作用正逐步發(fā)揮。

　　三是政策環(huán)境逐步優(yōu)化。隨著發(fā)展基礎(chǔ)設(shè)施REITs寫入“十四五”規(guī)劃，社會各界對基礎(chǔ)設(shè)施REITs的認(rèn)識逐漸統(tǒng)一。在中央部委層面，有關(guān)部門正積極研究制定稅收、投資者等支持政策；在地方層面，上海、北京等多地政府出臺了專項(xiàng)支持政策。

　　首批項(xiàng)目上市是一個重要的里程碑，也是一個新起點(diǎn)。REITs市場剛剛拉開帷幕，仍需在探索中逐步完善，補(bǔ)齊短板。正如李超副主席所講，我們要“凝聚共識，發(fā)揮合力”。希望社會各方繼續(xù)多提建設(shè)性意見，繼續(xù)給予支持和關(guān)注，共同呵護(hù)好、建設(shè)好中國版REITs市場，共同促進(jìn)行業(yè)長期健康發(fā)展。借此機(jī)會，我想結(jié)合試點(diǎn)運(yùn)行情況，談幾點(diǎn)認(rèn)識和體會，說的不對的地方，請大家批評指正。

　　第一，我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場具有廣闊的發(fā)展前景。REITs起源于房地產(chǎn)領(lǐng)域，因此有觀點(diǎn)認(rèn)為REITs主要適用于房地產(chǎn)行業(yè)。事實(shí)上，在成熟市場中，基礎(chǔ)設(shè)施REITs已經(jīng)形成規(guī)?；拇箢愘Y產(chǎn)，涵蓋了倉儲物流、通信設(shè)施、電力配送網(wǎng)絡(luò)、高速公路及其他能產(chǎn)生長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)。在美國，基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場占比接近40%。相較而言，我國基礎(chǔ)設(shè)施體系規(guī)模龐大且具備大量優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，存量已達(dá)130萬億元。其中，適合作為REITs投資標(biāo)的的資產(chǎn)規(guī)模超過30萬億元，尤其在長三角等經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)類別全、規(guī)模大、收益好，具備區(qū)域一體化的聯(lián)動和集聚優(yōu)勢，有望在全國率先形成REITs產(chǎn)業(yè)要素聚集地和發(fā)展高地。近期，國家發(fā)改委發(fā)布的958號文將全國31個省市納入試點(diǎn)范圍，并新增清潔能源類、租賃住房類、旅游類資產(chǎn)等基礎(chǔ)設(shè)施，為基礎(chǔ)設(shè)施REITs發(fā)展注入了新動能。

　　第二，REITs市場建設(shè)有利于提升權(quán)益融資比重，助力化解地方政府債務(wù)。從融資結(jié)構(gòu)看，我國權(quán)益類融資占比仍然較低，宏觀杠桿率已達(dá)277%，相對倚重債務(wù)融資的現(xiàn)狀不利于經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展。REITs是企業(yè)資產(chǎn)的公開發(fā)行上市，屬于權(quán)益型金融工具，在制度設(shè)計(jì)上充分借鑒了股票市場經(jīng)驗(yàn)，其基礎(chǔ)資產(chǎn)現(xiàn)金流的產(chǎn)生具備獨(dú)立性，不依賴外部增信，不附帶隱性債務(wù)。由于REITs需要持續(xù)分紅，有觀點(diǎn)認(rèn)為，發(fā)行REITs增加剛性兌付債務(wù)，可能導(dǎo)致地方政府隱性債務(wù)提升。但事實(shí)上，持續(xù)分紅派息特征，只是將經(jīng)營產(chǎn)生的現(xiàn)金流按比例向投資人分配，不引發(fā)發(fā)行人剛性兌付義務(wù)。這不僅不會增加企業(yè)和政府債務(wù)負(fù)擔(dān)，還有效拓寬了長期權(quán)益型融資渠道，引導(dǎo)政府和企業(yè)投融資從傳統(tǒng)的聚焦于負(fù)債端管理延伸到資產(chǎn)端管理，為化解地方政府債務(wù)開辟了新路徑。

　　第三，基礎(chǔ)設(shè)施REITs有利于企業(yè)降低融資成本。有觀點(diǎn)認(rèn)為，REITs發(fā)行條件要求4%現(xiàn)金流分派率，高于部分國有企業(yè)的債務(wù)利息，發(fā)行REITs不利于企業(yè)降低融資成本。事實(shí)上，這樣的比較忽視了REITs對企業(yè)資產(chǎn)價(jià)值重估、管理效率提高、與企業(yè)債務(wù)結(jié)構(gòu)改善等多方面的綜合作用。IPO是企業(yè)上市，而REITs可以看作資產(chǎn)上市。優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的份額化交易有利于提升資產(chǎn)流動性，促進(jìn)合理定價(jià)。同時，企業(yè)可以比照股票上市的做法，依托“PE+REITs”機(jī)制和擴(kuò)募收購機(jī)制，利用企業(yè)專業(yè)管理優(yōu)勢，培育優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。后續(xù)還可通過持續(xù)注入或置換，形成“開發(fā)+運(yùn)營+金融”的全鏈條經(jīng)營模式，打造企業(yè)的“資產(chǎn)上市平臺”，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)整合和戰(zhàn)略調(diào)整，提升企業(yè)投資價(jià)值。

　　第四，基礎(chǔ)設(shè)施REITs有利于國有資產(chǎn)保值增值。近年來，交通、市政等基礎(chǔ)設(shè)施類上市公司市凈率水平偏低，部分基建企業(yè)市凈率甚至低于0.3倍。相較于股權(quán)融資，REITs基于現(xiàn)金流收益法估值，可提供更加合理的整體估值水平，其定價(jià)主要“錨”定于資產(chǎn)價(jià)值。以首批試點(diǎn)項(xiàng)目來看，二級市場“市凈率”整體可觀。同時，企業(yè)可以通過并表方式繼續(xù)保有對國有資產(chǎn)的控制，首批9單試點(diǎn)項(xiàng)目中，3單已明確并表安排。上市后，相關(guān)規(guī)則明確了權(quán)益變動的“爬坡”信息披露機(jī)制和要約收購機(jī)制，能夠有效防止惡意收購REITs的控制權(quán)。通過發(fā)行REITs，將基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)導(dǎo)入資本市場，將會為做優(yōu)做強(qiáng)國有資產(chǎn)提供一個重要路徑。

　　各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓：

　　隨著我國基礎(chǔ)設(shè)施REITs市場邁出“從無到有”的第一步，建設(shè)新制度、完善新規(guī)則、引導(dǎo)建立市場化約束機(jī)制，已成為當(dāng)務(wù)之急。我們要將借鑒國際最佳實(shí)踐與立足國情市情有機(jī)結(jié)合起來，持續(xù)優(yōu)化完善制度，形成可復(fù)制可推廣的常態(tài)化機(jī)制。上交所將在中國證監(jiān)會指導(dǎo)下，深入總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)，認(rèn)真解決存在問題與不足，不斷提升基礎(chǔ)設(shè)施REITs服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)和國家戰(zhàn)略的質(zhì)效：

　　一是要嚴(yán)格把好準(zhǔn)入關(guān)口，完善審核流程機(jī)制。完善審核內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，強(qiáng)化信息披露要求，壓嚴(yán)壓實(shí)主體責(zé)任，切實(shí)把好準(zhǔn)入質(zhì)量關(guān)，防范業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。近期，上交所將制定發(fā)布審核流程指引，推進(jìn)開門辦審核，促進(jìn)審核運(yùn)行“陽光化”，主動接受社會各界監(jiān)督。

　　二是要聚焦國家戰(zhàn)略，推動項(xiàng)目常態(tài)化供給。首批試點(diǎn)項(xiàng)目的順利上市，為市場發(fā)展積累了實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和示范效應(yīng)。要立足當(dāng)前、著眼長遠(yuǎn)，從“十四五”的中長期視角出發(fā)，緊緊圍繞國家重大戰(zhàn)略，積極支持創(chuàng)新驅(qū)動、綠色發(fā)展、民生保障等重要領(lǐng)域，協(xié)助解決重點(diǎn)難點(diǎn)問題，盡快落地成熟項(xiàng)目。在此基礎(chǔ)上，推動項(xiàng)目資源持續(xù)供給，穩(wěn)中求進(jìn)，形成市場的規(guī)模效應(yīng)和集聚效應(yīng)。

　　三是要探索完善治理機(jī)制，提升運(yùn)營效率。剛才李超副主席提到，REITs試點(diǎn)帶給我們?nèi)碌闹卫砟Ｊ脚c理念，是基于傳統(tǒng)上市公司治理模式之外的有益探索，我非常認(rèn)同。決定REITs可持續(xù)發(fā)展的關(guān)鍵因素，在于項(xiàng)目的高效和專業(yè)化運(yùn)營。因此，我們需要在總結(jié)試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，結(jié)合境外市場實(shí)踐和我國國情，加快探索有效激勵和相互制衡的內(nèi)部治理機(jī)制，進(jìn)一步激發(fā)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)持有人參與試點(diǎn)的主動性和積極性，提升REITs運(yùn)營效率，為投資者帶來穩(wěn)定的回報(bào)。

　　四是要優(yōu)化投資者結(jié)構(gòu)，促進(jìn)市場合理定價(jià)。借鑒境外成熟市場投資者結(jié)構(gòu)特征，推動擴(kuò)大公募REITs投資群體，引入REITs投資專項(xiàng)基金、全國社?；?、養(yǎng)老金、企業(yè)年金等多元長期投資者，強(qiáng)化REITs市場的配置屬性和理財(cái)屬性，不斷優(yōu)化結(jié)構(gòu)、豐富類型。同時，研究推進(jìn)將REITs產(chǎn)品納入融資融券標(biāo)的，完善做市商制度，提升產(chǎn)品流動性。伴隨著試點(diǎn)深入，適時研究推動公募REITs指數(shù)制定以及其指數(shù)ETF產(chǎn)品開發(fā)。

　　五是要完善擴(kuò)募機(jī)制，助力可持續(xù)發(fā)展。擴(kuò)募機(jī)制是REITs生命力的重要源泉，支持運(yùn)作良好的REITs通過擴(kuò)募機(jī)制做大做強(qiáng)，健全正向激勵機(jī)制，是形成市場化優(yōu)勝劣汰，提升REITs整體市場表現(xiàn)的重要途徑。要抓緊完善擴(kuò)募機(jī)制，盡快制定配套規(guī)則，明確實(shí)施流程及信息披露安排，挖掘可擴(kuò)募資產(chǎn)，盡早實(shí)現(xiàn)REITs全鏈條管理，進(jìn)一步推進(jìn)我國REITs常態(tài)化發(fā)展。

　　六是要持續(xù)強(qiáng)化日常監(jiān)管，督促規(guī)范運(yùn)營。要比照上市公司監(jiān)管，持續(xù)完善REITs日常監(jiān)管體系建設(shè)，重點(diǎn)做好信息披露、關(guān)聯(lián)交易、規(guī)范運(yùn)行等事項(xiàng)監(jiān)管，規(guī)范定期和臨時報(bào)告披露，加強(qiáng)信息披露監(jiān)管。同時，建立與證監(jiān)會派出機(jī)構(gòu)的信息共享和監(jiān)管聯(lián)動機(jī)制，形成監(jiān)管合力。

　　七是要適時研究推動專項(xiàng)立法，加強(qiáng)法治保障。依托《證券法》推動專門立法，系統(tǒng)構(gòu)建符合REITs特點(diǎn)的制度安排。建議通過制定不動產(chǎn)資產(chǎn)支持證券管理?xiàng)l例或REITs管理辦法等方式，健全完善REITs規(guī)則體系，夯實(shí)REITs市場高質(zhì)量發(fā)展法律基礎(chǔ)。

　　各位領(lǐng)導(dǎo)、各位嘉賓：

　　“十四五”時期，我國將進(jìn)入“兩個一百年”奮斗目標(biāo)歷史交匯期，上交所將深入學(xué)習(xí)領(lǐng)會習(xí)近平總書記“七一”重要講話精神，在中國證監(jiān)會的領(lǐng)導(dǎo)下，勇于擔(dān)當(dāng)，優(yōu)化服務(wù)，把REITs市場建設(shè)工作更好融入資本市場改革發(fā)展的全局當(dāng)中，推動資本市場高質(zhì)量發(fā)展。同時，上交所將堅(jiān)決立足市場組織者、服務(wù)者、監(jiān)管者的角色，堅(jiān)持“四個敬畏，一個合力”的理念，與各方一道，共同譜寫資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的新篇章。

　　最后，預(yù)祝本次中國REITs論壇年會取得圓滿成功！謝謝大家！