上證函〔2025〕4386號(hào)

各市場(chǎng)參與人：

為深入貫徹落實(shí)黨的二十屆四中全會(huì)、中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神以及《國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)監(jiān)管防范風(fēng)險(xiǎn)推動(dòng)資本市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展的若干意見(jiàn)》（國(guó)辦發(fā)〔2024〕10號(hào)）工作部署，按照《中國(guó)證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》（證監(jiān)會(huì)公告〔2025〕21號(hào)）、《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》（證監(jiān)發(fā)〔2025〕63號(hào)）要求，推動(dòng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（以下簡(jiǎn)稱(chēng)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs）高質(zhì)量發(fā)展，上海證券交易所（以下簡(jiǎn)稱(chēng)本所）積極落實(shí)有關(guān)工作，現(xiàn)就有關(guān)事項(xiàng)通知如下。

一、優(yōu)化市場(chǎng)服務(wù)，推動(dòng)市場(chǎng)擴(kuò)容提質(zhì)

（一）建立全鏈條市場(chǎng)服務(wù)機(jī)制。本所建立商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs市場(chǎng)服務(wù)直通車(chē)機(jī)制，組建專(zhuān)項(xiàng)服務(wù)團(tuán)隊(duì)，及時(shí)對(duì)接創(chuàng)新試點(diǎn)需求，快速回復(fù)政策咨詢(xún)，協(xié)助解決試點(diǎn)推進(jìn)中的重難點(diǎn)問(wèn)題，優(yōu)化發(fā)行和交易安排，為市場(chǎng)主體提供專(zhuān)業(yè)性、便利性、針對(duì)性的服務(wù)。本所協(xié)同各行業(yè)主管部門(mén)、地方政府、地方證監(jiān)局持續(xù)開(kāi)展政策解讀和市場(chǎng)建設(shè)工作，加速推動(dòng)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目落地。各市場(chǎng)參與人應(yīng)當(dāng)積極參與創(chuàng)新試點(diǎn)，加快做好商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs儲(chǔ)備和市場(chǎng)培育。

（二）聚焦重點(diǎn)支持方向。本所將遵循市場(chǎng)化、法治化原則，重點(diǎn)支持權(quán)屬清晰、運(yùn)營(yíng)模式成熟、現(xiàn)金流持續(xù)穩(wěn)定的商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、辦公、酒店以及其他具有商業(yè)屬性的資產(chǎn)業(yè)態(tài)申報(bào)發(fā)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs。鼓勵(lì)市場(chǎng)主體以符合政策導(dǎo)向的優(yōu)質(zhì)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)申報(bào)發(fā)行上市，支持構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

（三）支持多元主體做好資產(chǎn)組合與協(xié)同。大力支持各種所有制企業(yè)、各地企業(yè)通過(guò)商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs盤(pán)活存量資產(chǎn)。鼓勵(lì)以業(yè)態(tài)相近、互補(bǔ)或者具有運(yùn)營(yíng)協(xié)同性的資產(chǎn)組合申報(bào)發(fā)行商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs。支持經(jīng)營(yíng)規(guī)范、治理健全、資產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)豐富的銀行保險(xiǎn)業(yè)資產(chǎn)管理公司等金融機(jī)構(gòu)參與商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)。有序拓展原始權(quán)益人范圍。

（四）支持商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs做優(yōu)做強(qiáng)。本所將研究完善擴(kuò)募相關(guān)制度機(jī)制，提升擴(kuò)募發(fā)行上市審核效率。支持商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs通過(guò)購(gòu)入資產(chǎn)、擴(kuò)募、合并等渠道提升規(guī)模、分散風(fēng)險(xiǎn)，發(fā)揮“資產(chǎn)上市平臺(tái)”長(zhǎng)期戰(zhàn)略?xún)r(jià)值，提升產(chǎn)品內(nèi)生價(jià)值創(chuàng)造能力。

二、完善審核機(jī)制，促進(jìn)形成穩(wěn)定預(yù)期

（五）暢通申報(bào)渠道。商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs擬在本所上市的，基金管理人應(yīng)當(dāng)按照中國(guó)證監(jiān)會(huì)和本所相關(guān)規(guī)定，同步向中國(guó)證監(jiān)會(huì)和本所提交基金注冊(cè)和上市申請(qǐng)材料。本所依規(guī)保障申報(bào)流程高效順暢，商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs相關(guān)技術(shù)系統(tǒng)已準(zhǔn)備就緒，自本通知發(fā)布之日起即可接收申報(bào)。

（六）公開(kāi)審核監(jiān)管標(biāo)準(zhǔn)與流程。本所將按照“成熟一類(lèi)、推出一類(lèi)”原則，總結(jié)審核、持續(xù)監(jiān)管實(shí)踐中的共性問(wèn)題，及時(shí)對(duì)市場(chǎng)公布各細(xì)分業(yè)態(tài)的商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs審核關(guān)注要點(diǎn)和持續(xù)期信息披露等規(guī)范性要求，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。發(fā)布審核程序業(yè)務(wù)指引，持續(xù)提升審核流程透明度和審核工作質(zhì)效。

（七）構(gòu)建“管資產(chǎn)”為核心的審核機(jī)制。本所以信息披露為核心，結(jié)合商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)相關(guān)業(yè)態(tài)的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)與風(fēng)險(xiǎn)收益特征，強(qiáng)化對(duì)資產(chǎn)真實(shí)性、收益穩(wěn)定性、運(yùn)營(yíng)管理機(jī)制等重點(diǎn)事項(xiàng)的審核?；鸸芾砣说刃畔⑴读x務(wù)人應(yīng)當(dāng)持續(xù)提升資產(chǎn)信息披露的針對(duì)性和有效性，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)揭示和市場(chǎng)化約束，引導(dǎo)投資者回歸基本面邏輯，增強(qiáng)理性投資和價(jià)值投資。

三、健全市場(chǎng)機(jī)制，共建良好市場(chǎng)生態(tài)

（八）優(yōu)化發(fā)售交易機(jī)制。本所將進(jìn)一步優(yōu)化商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs發(fā)行定價(jià)機(jī)制，協(xié)同有關(guān)單位，加強(qiáng)對(duì)各參與主體發(fā)售環(huán)節(jié)自律監(jiān)管，更好地發(fā)揮市場(chǎng)定價(jià)作用。研究?jī)?yōu)化做市商考核機(jī)制，完善相關(guān)配套措施，激勵(lì)做市商履行報(bào)價(jià)義務(wù)的同時(shí)積極為市場(chǎng)提供流動(dòng)性。

（九）強(qiáng)化持續(xù)期信息披露。本所持續(xù)完善商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)情況披露規(guī)范，明確商業(yè)綜合體、商業(yè)零售、辦公、酒店以及其他具有商業(yè)屬性的業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)情況的披露要求?；鸸芾砣说刃畔⑴读x務(wù)人應(yīng)當(dāng)提升信息披露的及時(shí)性、有效性和規(guī)范性，披露便于投資者進(jìn)行價(jià)值判斷和投資決策的關(guān)鍵價(jià)值信息，切實(shí)保護(hù)投資者合法權(quán)益。

（十）引導(dǎo)市場(chǎng)主體歸位盡責(zé)。各市場(chǎng)參與人應(yīng)當(dāng)深入學(xué)習(xí)中國(guó)證監(jiān)會(huì)和本所的最新政策和規(guī)則，嚴(yán)格依照法律法規(guī)、合同約定和公開(kāi)承諾切實(shí)履行各項(xiàng)職責(zé)，共同促進(jìn)REITs市場(chǎng)健康穩(wěn)定發(fā)展。本所將協(xié)同地方證監(jiān)局，采用現(xiàn)場(chǎng)檢查、現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)等方式，強(qiáng)化對(duì)中介機(jī)構(gòu)信息披露和核查責(zé)任的自律監(jiān)管。

特此通知。

上海證券交易所

2025年12月31日