一、公募REITs定義

我國公開募集不動產(chǎn)投資信托基金（以下簡稱公募REITs）是指依法向社會投資者公開募集資金形成基金財(cái)產(chǎn)，通過資產(chǎn)支持證券等特殊目的載體持有不動產(chǎn)項(xiàng)目，由基金管理人等主動管理運(yùn)營上述不動產(chǎn)項(xiàng)目，并將產(chǎn)生的絕大部分收益分配給投資者的標(biāo)準(zhǔn)化金融產(chǎn)品。按照規(guī)定，我國公募REITs在證券交易所上市交易。

不動產(chǎn)資產(chǎn)支持證券是指依據(jù)《證券公司及基金管理公司子公司資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)管理規(guī)定》等有關(guān)規(guī)定，以不動產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)生的現(xiàn)金流為償付來源，以不動產(chǎn)資產(chǎn)支持專項(xiàng)計(jì)劃為載體，向投資者發(fā)行的代表不動產(chǎn)財(cái)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)益份額的有價證券。

二、公募REITs意義

公募REITs是國際通行的配置資產(chǎn)，具有流動性較高、收益相對穩(wěn)定、安全性較強(qiáng)等特點(diǎn)，能有效盤活存量資產(chǎn)，拓寬社會資本投資渠道，提升直接融資比重，增強(qiáng)資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)質(zhì)效。短期看有利于廣泛籌集項(xiàng)目資本金，降低債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，是穩(wěn)投資、補(bǔ)短板的有效政策工具；長期看有利于完善儲蓄轉(zhuǎn)化投資機(jī)制，降低實(shí)體經(jīng)濟(jì)杠桿，推動不動產(chǎn)投融資市場化、規(guī)范化健康發(fā)展。

三、公募REITs架構(gòu)特點(diǎn)

一是80%以上基金資產(chǎn)投資于不動產(chǎn)資產(chǎn)支持證券，并持有其全部份額；基金通過不動產(chǎn)資產(chǎn)支持證券持有項(xiàng)目公司全部股權(quán)；

二是基金通過資產(chǎn)支持證券和項(xiàng)目公司等特殊目的載體取得不動產(chǎn)項(xiàng)目完全所有權(quán)或經(jīng)營權(quán)利；

三是基金管理人主動運(yùn)營管理不動產(chǎn)項(xiàng)目，以獲取不動產(chǎn)項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的；

四是采取封閉式運(yùn)作，收益分配比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%。

公募REITs示例圖

四、公募REITs產(chǎn)品特點(diǎn)

公募REITs是并列于股票、債券、基金和衍生品的證券品種，產(chǎn)品具備以下特點(diǎn)：

一是公募REITs可盤活存量資產(chǎn)，同時提供增量投資資金，改善負(fù)債水平，降低企業(yè)杠桿率，助力企業(yè)“輕資產(chǎn)”運(yùn)營模式轉(zhuǎn)型，更好地推動資本市場服務(wù)實(shí)體經(jīng)濟(jì)；

二是公募REITs產(chǎn)品將90%的基金年度可分配利潤用于分配，高比例分紅，同時由于不動產(chǎn)項(xiàng)目權(quán)屬清晰，現(xiàn)金流持續(xù)、穩(wěn)定，投資回報(bào)良好，豐富了投資品種，便利投資者投資于流動性較弱的不動產(chǎn)項(xiàng)目；

三是公募REITs產(chǎn)品規(guī)則透明健全，比照公開發(fā)行證券要求建立上市審查制度，制定了完備的發(fā)售、上市、交易、收購、信息披露、退市等具體業(yè)務(wù)規(guī)則。不動產(chǎn)項(xiàng)目可借助資本市場公開、透明機(jī)制，通過資本市場融資，引導(dǎo)金融資金參與實(shí)體項(xiàng)目建設(shè)，實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展。